Размышления  у парадного подъезда жилой недвижимости Украины.

  Желание написать свое мнение по поводу развития жилой  недвижимости в Украине появилось исходя из своего опыта работы на данном рынке начиная с 2004 года. Может это и незначительный опыт, т.к. на данном рынке есть  корифеи, которые работают значительно дольше, однако, я посчитала  своим правом высказать и свое мнение.  В последнее время многие как печатные издания, так и Интернет издания пестрят заголовками следующего толка: «Цены на недвижимость еще упадут на 20%», «Однокомнатная квартира к осени в Киеве будет стоит 20 000$» и т.д. Я не отрицаю, может авторы подобных заявлений что-то знают такое, чего я, как финансист, не знаю. Поэтому мне хотелось порассуждать, а возможно ли такое снижение цен с точки зрения экономической науки в принципе. Если возможно, то при каких условиях.

Как все мы знаем, экономика – наука естественная, и если где-то прибыло, то, значит где-то – убыло. И первое основополагающее правило экономики гласит: Спрос – формирует предложение, т.е. если имеется спрос на какой-либо товар – значит есть предложение данного товара. С целью прогнозирования как экономики в целом, так и отдельных рынков применяется индекс потребительских настроений (ИПН) и индекс потребительских ожиданий. Мы не ставим своей задачей занимать читателей теоретическими выкладками, как этот индекс рассчитывается, это могут сделать и сами заинтересованные читатели, мы лишь подчеркнем, что если этот ИПН равен 100, это  момент равновесия исследуемого рынка, если меньше 100 – на рынке преобладают негативные тенденции, если выше 100 – рынок динамично развивается, т.е. спрос опережает предложение.

Учитывая тот факт, что рынок недвижимости является составной частью экономики Украины, мы можем говорить, что им присущи общие тенденции развития в определенный временной интервал.

Согласно исследования GfK Ukraine: Индекс потребительских настроений в феврале 2011 г. в Украине упал на 6,9 пункта и составил 68,1 пункта,  в марте индекс потребительских настроений украинцев (ИПН) упал еще на 6,3 пункта до 61,8. А вот апреле 2011 года в Украине индекс потребительских настроений (ИПН) вырос на 6 пунктов до значения 67,8 впервые, начиная с декабря 2010 года.

Эти данные указывают на тот факт, что украинские потребители не желают ничего приобретать, исходя из своих либо финансовых, либо психологических возможностей. На мой взгляд, это решение основывается как на падении доходов украинских потребителей, так и на недоверии власти – никто не хочет инвестировать. Это тенденция очень ярко проявилась именно на рынке жилой недвижимости – основная масса сделок идет в низком ценовом сегменте – люди покупают недорогое жилье для себя, а не для перепродажи или сдачи в аренду.

Исходя из вышеизложенного, сейчас по состоянию на 7 июня 2011 года ажиотажного спроса на жилую недвижимость не наблюдается, цены, что называется « в боковом тренде». Это с одной стороны. Для того, чтобы узнать до какого уровня могут упасть цены на жилую недвижимость рассмотрим этот вопрос с другой стороны.

Всякий товар, в т.ч. и жилая недвижимость имеет свою цену изготовления, т.е. себестоимость. Совершенно очевидно, что никто не будет производить товар – строить жилые дома в случае, если затраты на постройку дома не покрываются доход от продажи такого дома с учетом прибыли застройщика. Сразу необходимо сказать, что прибыль застройщика должная быть как минимум не ниже ставки депозита в банке. Иначе какой смысл застройщику нести риски строительства – можно деньги просто положить на депозит в банк и ничего не делать, получив при этом проценты.

            В свою очередь себестоимость строительства жилья зависит от внутренней структуры цен в государстве. Объясню на примере. В 1997 году я работала в Ташкенте, где расчеты проводились в местной денежной единице – Сум. Когда я обменяла 100$ на местные сумики – мне выдали большой полиэтиленовый пакет с этими сумиками одинаковым номиналом. На сколько мне хватит этих денег – я не знала. Когда я проехала на такси из одного конца Ташкента в другой – таксист запросил у меня маленькую пачечку сумиков. А вот когда я купила 2 бутылки импортного пива в супермаркете – у меня забрали половину пакета этих сумиков. Так я впервые столкнулась с влиянием структуры внутренних цен на какие-либо экономические процессы.

Вернемся к себестоимости нашей недвижимости. Учитывая тот факт, что в Украине, впрочем как в других странах, постоянно происходит рост цен на энергоносители ( газ, нефть, электроэнергия), совершенно очевидно, что стоимость расходных материалов будет неуклонно возрастать. Это с одной стороны.

На стройке работают люди. Ни плиточник, ни каменщик, ни инженер не будут работать за 100$ в месяц, т.к. на эти деньги они не смогут купить хлеб, сметану, оплатить коммунальные услуги, т.е. не смогут выжить. А так как инфляция в Украине уже достигает 20% ( хотя я чувствую, что больше), то будет расти и оплата труда работников.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод – строительство жилой недвижимости – дешеветь не будет, а будет только возрастать. Вторичная жилая недвижимость значительно дешеветь тоже не будет, так как ее воспроизводство, как мы увидели, – дорожает. Еще раз хочется подчеркнуть, что продавать дешевле, чем затраты на строительство – НИКТО НЕ БУДЕТ.

Уже сегодня достаточно заметно, что база жилой недвижимости – сокращается. Вроде бы предложения есть – а выбрать нечего. Т.е. формируется – отложенный спрос, который в скором времени начнет давить на рынок жилой недвижимости.

Вся описанная выше финансовая ситуация называется стагфляцией.

Значение слова Стагфляция по Финансовому словарю:
Стагфляция - состояние экономики, когда застой или падение  производства (стагнация) сочетаются с возрастающей безработицей и с непрерывным ростом цен - инфляцией. Причинами СТАГФЛЯЦИИ являются политика монополий, поддерживающих высокий уровень цен в период кризисов, а также антикризисные мероприятия, проводимые государством, по "управлению спросом" (например, гос. закупки) и "регулируемому" росту цен.

Это самый опасный путь, который может избрать экономика любого государства.

Явление стагфляции предшествовали Великой Депрессии в США в 30-е года 20 века.

Мы все прекрасно видим, что все это сейчас происходит и с украинской экономикой. И вопрос даст Украине денег МВФ или не даст – здесь особой роли не играет.

Сейчас украинцы начали ощущать, что скоро государство, как обычно, захочет поправить свое положение за их счет: либо девальвирует гривну, учитывая объемы отрицательного платежного баланса и ухудшения конъюнктуры мирового рынка металлопродукции, либо ужесточит монетарную политику – заморозив доходы украинцев и что-нибудь еще придумает.

            Также, необходимо учитывать тот факт, что мировой финансовый кризис,  способствует девальвации всем денежным валютам, в т.ч. и доллару, и евро. И если раньше, при девальвации гривны украинцы «уходили» в доллар или евро, то в настоящее время и это не очень то спасает.

            При такой экономической ситуации целесообразно деньги потратить, т.к. потом на них нельзя уже ничего купить – их покупательная способность снижается. И люди это, в основном, понимают.

Вот почему, я считаю, что во-первых, массово квартиры в Киеве в ближайшем будущем стоить 20 000$  не будут, а во-вторых, деньги нужно тратить сейчас.

Гавриш Л.А.